優化房貸政策關鍵在精準

　　近一(yī)周，北(běi)京、上(shàng)海房地産新政的落地工(gōng)作正在有序開展。12月(yuè)15日，北(běi)京地區多(duō)家商業銀行宣布，新發放(fàng)的個人住房貸款利率執行最新政策下(xià)限，非城(chéng)六區首套、二套房利率最低(dī)可降至4.2%、4.75%，城(chéng)六區首套、二套房利率最低(dī)可降至4.3%、4.8%。

　　北(běi)京、上(shàng)海宣布調整優化房地産政策，引發市(shì)場高(gāo)度關注。以北(běi)京爲例，僅從住房信貸政策的角度看(kàn)，新政不再區分普通(tōng)住宅、非普通(tōng)住宅，首套房首付比例統一(yī)降至30%;二套房則按城(chéng)六區、非城(chéng)六區劃分，首付比例分别爲50%和40%。此前，首套房普通(tōng)住宅、非普通(tōng)住宅首付比例分别爲35%、40%，二套房普通(tōng)住宅、非普通(tōng)住宅首付比例分别爲60%、80%。與此同時，自(zì)12月(yuè)15日起，北(běi)京新發放(fàng)的城(chéng)六區首套、二套房利率政策下(xià)限分别降至4.3%、4.8%，非城(chéng)六區首套、二套房利率政策下(xià)限分别降至4.2%、4.75%。調整前，北(běi)京首套、二套房利率政策下(xià)限分别爲4.75%、5.25%。

　　在衆多(duō)市(shì)場觀點中，最引人注意也最亟待厘清的疑問是，政策調整是否會推動一(yī)線城(chéng)市(shì)房價上(shàng)漲。正确看(kàn)待這一(yī)問題，要理解住房信貸政策的差别化特征，要看(kàn)懂(dǒng)住房信貸政策因城(chéng)施策、精準執行的客觀事(shì)實。

　　從地方層面看(kàn)，北(běi)京調整後的住房信貸政策仍強調差别化、精準化特征，并非“一(yī)刀切”。首先，此次調整主要聚焦首套房，相(xiàng)比之下(xià)，二套房的首付比例、貸款利率仍有較高(gāo)門檻。其次，雖然首套房利率政策下(xià)限降至4.2%，但仍高(gāo)于全國政策下(xià)限，“房住不炒”的定位沒有改變。況且，并非所有人都能(néng)拿到(dào)最低(dī)貸款價格，各銀行在實施過程中，會結合購房者的個人資質、風險狀況等因素，科學合理确定具體的利率水(shuǐ)平。再次，房貸利率仍采取“新人新辦法、老人老辦法”，最新的房貸利率政策下(xià)限隻适用于自(zì)12月(yuè)15日起發放(fàng)的貸款，這符合政策“管熱也管冷”、不同時期具體問題具體分析、推動房地産市(shì)場平穩健康發展的初衷。

　　從全國層面看(kàn)，住房信貸政策仍堅持“因城(chéng)施策”原則，且精準性日益增強。以房貸利率爲例，其調整優化的邏輯是，全國給出一(yī)個利率政策下(xià)限，在此基礎上(shàng)，各地根據自(zì)身房地産市(shì)場供求關系，決定是否加點以及加多(duō)少。2022年(nián)12月(yuè)，“首套住房貸款利率政策動态調整機制”建立，政策的雙向性、動态性、穩定性進一(yī)步增強。若某城(chéng)市(shì)的新建商品住宅銷售價格連續3個月(yuè)環比、同比均下(xià)降，那麽該城(chéng)市(shì)可階段性維持、下(xià)調或取消當地的首套房利率下(xià)限。但是，如果該城(chéng)市(shì)的房價出現了趨勢性上(shàng)漲苗頭，它将及時退出支持政策，恢複執行全國統一(yī)的首套房利率下(xià)限。

　　最後要說的是，“房住不炒”的定位沒有改變。接下(xià)來，要圍繞穩地價、穩房價、穩預期目标，進一(yī)步增強住房信貸政策的精準性，科學研判、适時調整優化房地産政策，因城(chéng)施策、精準實施好差别化住房信貸政策，更好地支持剛性和改善性住房需求。