規範租房市(shì)場 保障各方權益

　　随著(zhe)經濟社會發展，住房租賃市(shì)場也不斷發展壯大。與此同時，有讀者、網友(yǒu)反映，租房過程中出現了一(yī)些亂象，比如中介不遵守合同承諾、房東與租戶易有糾紛、利益受損後難以維權等問題。這些問題嚴重影響了住房租賃市(shì)場的健康發展。建立更加完善和規範的住房租賃市(shì)場，充分保障各方權益，成爲房東與租戶的共同呼聲。

一(yī)些中介機構的不規範行爲給房東和租戶造成損失

　　這段日子，中介不退租房押金的問題令湖(hú)北(běi)武漢的楊女士很心煩。2022年(nián)3月(yuè)，楊女士與武漢一(yī)家房屋租賃有限公司簽訂了6個月(yuè)的租賃合同，後續約至今年(nián)9月(yuè)，在對房屋進行衛生(shēng)清潔後搬走。“對方原本承諾2周内退押金，但遲遲不退，現在幹脆聯系不上(shàng)中介了。”楊女士說。

　　在讀者來信和網友(yǒu)留言中，反映租房中介不退押金的不在少數。一(yī)般情況下(xià)，根據約定，租戶在按期退房後，中介應當及時退回押金。但有的中介以财務結算(suàn)慢(màn)爲由拖延不退，有的當初與租戶對接的工(gōng)作人員“失聯”，還有的惡意克扣押金。押金難退，成了許多(duō)租戶的煩心事(shì)。

　　對此，複旦大學法學院教授季立剛表示，押金的作用是爲房屋及屋内财産設定的擔保。租賃期間如果承租人造成房屋及室内設施的财産損失，則從押金裏扣除。如沒有造成損失則合同期滿或者解除合同時，押金應予退還。“租房押金不退的問題可以雙方協商解決，如協商不成，可以收集證據，向法院起訴。”季立剛說。

　　除了押金不退，有的中介機構還存在亂收費行爲。孟女士在一(yī)家中介平台上(shàng)看(kàn)到(dào)一(yī)套月(yuè)租710元的一(yī)居室，聯系中介後，被要求支付280元服務費才能(néng)看(kàn)房。“我付費看(kàn)房後，發現這套房子實際月(yuè)租金是3000元。”孟女士說，“在網上(shàng)挂低(dī)價吸引客流，以收取高(gāo)額服務費，實際卻是這麽高(gāo)的價格，這不是虛假宣傳嗎?”

　　中介機構的不合規行爲給租戶帶來許多(duō)麻煩，而租戶往往很無奈。在住房租賃市(shì)場上(shàng)，中介機構是重要的經營主體，承擔著(zhe)篩選房源、發布房源、招攬租戶、簽訂居間合同等職責。然而，當下(xià)一(yī)些中介機構并不規範，比如，“入住環境與前期宣傳相(xiàng)差很大”“隐瞞虧欠水(shuǐ)電費要現任租戶承擔”“标明單間結果是打隔斷的群租房”“誘導租戶貸款并導緻征信問題”“退房時要求交納衛生(shēng)費”，等等。

　　“一(yī)些中介機構的不規範行爲，給租戶造成财務或者時間成本的損失，但是維權成本卻不低(dī)，所以很多(duō)人隻能(néng)無奈選擇忍讓，這讓一(yī)些中介更加有恃無恐。”北(běi)京市(shì)時代九和律師事(shì)務所律師賈龍飛說。

　　值得注意的是，中介的不規範行爲不止給租戶帶來損失，房東的權益也會受損。貴州貴陽的黃先生(shēng)将房子委托給一(yī)家中介公司出租，但幾個月(yuè)以來，一(yī)直沒有收到(dào)租金。“租戶說已經交了一(yī)年(nián)的租金，但中介并沒有按照(zhào)合同把租金給我。找中介本來是爲了省心，沒想到(dào)會這樣。”黃先生(shēng)說。

　　實際上(shàng)，中介給房東帶來損失的事(shì)情時有發生(shēng)，中介拖欠房東租金、故意壓低(dī)租金價格、将房子打隔斷群租、攜款跑路(lù)等行爲都讓房東有苦難言。重慶市(shì)讀者陳泓說：“一(yī)些‘黑(hēi)中介’租戶房東兩頭坑，房東和租戶都是以個人面對中介企業，相(xiàng)對弱勢。希望有關部門能(néng)加強對中介機構的監管，保護房東和租戶權益。”

房東和租戶之間出現糾紛，“二房東”、群租房等問題較爲常見

　　在當下(xià)的住房租賃市(shì)場中，房東直租是常見的方式之一(yī)，房東和租戶雖然省去了中介費，但權益卻難以保障。

　　家住北(běi)京西(xī)城(chéng)的孫女士與房東直接簽訂了租房合同，但是房東不停地要求漲房租，給孫女士的生(shēng)活帶來了困擾。“我們租的房子不大，但價格不低(dī)，此前談好了租金，押一(yī)付三。可是房東以隔壁房子漲租金爲由，要我們也漲價，不然就(jiù)不續租。”孫女士認爲房東的做法違背了協議規定，但出于無奈，隻能(néng)支付更多(duō)租金。

　　有網友(yǒu)在人民(mín)網“人民(mín)投訴”平台留言表示，自(zì)己在廣東東莞市(shì)虎門鎮王屋市(shì)場富合商務公寓租賃的房子，到(dào)期退租後沒有任何違約行爲，但當初的租賃合同找不著(zhe)了，房東以此爲由拒不退押金。

　　“實際上(shàng)，無論是否有中介機構居間簽訂協議，房東與租戶之間都有可能(néng)産生(shēng)糾紛。比如，在退租時，有的房東認爲房子衛生(shēng)狀況不好，或者家具損壞了，要求扣除一(yī)定的押金，而租戶對此并不認可，雙方各執一(yī)詞。”一(yī)名中介機構工(gōng)作人員說，“當然，并不排除有的租戶确實行爲不當，給房東造成了損失。”

　　遼甯沈陽的彭先生(shēng)将房子出租給一(yī)名年(nián)輕人，兩個月(yuè)後收房時發現屋子裏堆滿了垃圾，隻能(néng)請專業人員清掃。最終，經雙方協商，彭先生(shēng)請保潔公司清潔打掃，共花費350元。

　　對于此類情況，律師表示，租戶嚴重破壞屋子整潔度的行爲，屬于民(mín)事(shì)糾紛，房東可以選擇走法律程序，可以委托第三方将房子進行清理恢複原狀，費用由租戶承擔。“但需要注意的是，房東需要拿出相(xiàng)應的證據，證明房子環境因租戶的行爲才被破壞。房東可提前和租戶協商，将相(xiàng)關内容寫入租房合同内。”賈龍飛說。

　　此外，“二房東”、群租房等問題也較爲常見。四川成都的郝先生(shēng)在一(yī)家中介公司與房東簽訂了租房協議并交納了3個月(yuè)的租金。可是當郝先生(shēng)第二次交納租金不久後，真房東卻出現了。“當時真房東來換門，我們才知道此前那個是‘二房東’，她是租戶轉租，拿著(zhe)錢跑路(lù)了。”郝先生(shēng)說。

　　“租戶從房東那裏租來房子，在沒有征得房東同意的情況下(xià)，高(gāo)價轉租給下(xià)一(yī)任租戶，或者私自(zì)打上(shàng)隔斷，變成群租房出租，這種行爲既損害了其他租戶的利益，也損害了房東的利益，擾亂了住房租賃市(shì)場秩序，需要嚴加規範。”業内人士表示。

多(duō)措并舉，建立規範的住房租賃市(shì)場

　　無論是中介、房東還是租戶，都在住房租賃市(shì)場扮演著(zhe)重要角色，三者是維護住房租賃市(shì)場良好秩序的重要主體，也是良好市(shì)場秩序的受益者。對于如何建立規範的住房租賃市(shì)場，充分保障各方利益，讀者網友(yǒu)和專家紛紛建言獻策。

　　“住房租賃既是法律問題，也是經濟和社會問題。目前，住房租賃市(shì)場還存在4個主要問題亟待解決：一(yī)是住房租賃立法還需完善;二是房地産中介機構在服務上(shàng)存在不規範、無序競争;三是租賃市(shì)場存在監管漏洞;四是租賃市(shì)場缺少專營租賃服務的企業，整個市(shì)場供給還是以散戶狀态爲主。”季立剛認爲，目前我國住房租賃市(shì)場的發展還不能(néng)完全适應經濟社會發展的需要。

　　如何完善和規範住房租賃市(shì)場，讀者網友(yǒu)一(yī)緻認爲，首先應當加強中介機構的自(zì)身建設，讓中介機構依法依規提供服務。

　　“中介收取了租房中介費，也應承擔相(xiàng)應責任。首先要确保房源的真實性和房東的身份，不能(néng)讓租戶承擔一(yī)房多(duō)租或二房東轉租等風險。其次，有關部門應當建立住房租賃市(shì)場的信用評價體系，對中介的經營行爲、服務質量等進行評估和公示，加強監管，推動市(shì)場規範化發展。”河北(běi)邯鄲市(shì)讀者馬廣生(shēng)建議。

　　還有讀者建議，應當對中介機構做好資質審查，對從業人員加強培訓和普法宣傳，提升其職業素養和能(néng)力水(shuǐ)平，避免因爲中介人員的違規違法行爲給房東或租戶帶來損失。

　　近年(nián)來，地方及行業協會從資金監管、信用信息管理、從業人員實名及信用管理等方面出台措施，不斷完善針對住房租賃市(shì)場的監管體系。比如，中國房地産估價師與房地産經紀人學會發布了《電子證照(zhào)規範 房地産經紀專業人員登記證書》，上(shàng)海明确了租賃企業及經濟機構應當在從業人員辦理入職手續後30日内，爲其辦理從業信息卡;西(xī)安、廣州出台了針對租賃企業信用管理的相(xiàng)關政策;杭州、合肥等地進一(yī)步完善了對租賃資金監管的措施，廣州則推動資金監管系統的上(shàng)線，爲租戶的租金、押金等提供安全保障。

　　還有讀者認爲，中介應當在租賃中承擔更多(duō)責任和義務。河南(nán)商丘市(shì)讀者李金鵬說，“如果是通(tōng)過中介租房，在出租前，中介應當對屋内家具物(wù)品和房屋的整體狀況做好評估留痕，以防止在收房時因物(wù)品損壞等問題産生(shēng)糾紛。”

　　與此同時，讀者網友(yǒu)對房東和租戶也提出了意見建議。有讀者認爲，“房東應當嚴格遵守協議内容，不得随意漲價、克扣押金”“房東也應當遵循商業道德原則，誠實守信，不能(néng)任意侵害租戶利益”。還有網友(yǒu)建議，“租戶也應當做好自(zì)己，提升素質，不能(néng)出現二次轉租、故意損壞房内設施或衛生(shēng)等問題，給房東造成損失。”

　　“爲避免房東和租戶産生(shēng)糾紛，在簽訂租賃協議時雙方應當進行充分的溝通(tōng)協商，把内容訂立得更加細緻。比如，将屋内設施情況、如果出現損壞由誰來維修賠償、收房時的衛生(shēng)狀況、違約情況及責任等在協議中列清楚，以此來作爲雙方的約束。”賈龍飛建議。

　　專家表示，目前，我國住房租賃相(xiàng)關法律法規對房屋租賃當事(shì)人的權利義務關系規定過于原則化，應當進一(yī)步細化明确。爲完善住房租賃市(shì)場，還應當從法律法規方面入手。

　　“比如，明确出租人收取租金的權利、監督房屋使用情況的權利、主張損害賠償的權利，依照(zhào)合同約定交付房屋、保持房屋适于使用、無正當理由不得随意違約驅趕承租人等義務。”季立剛說，“明确承租人獲取房屋權屬信息的權利、對所租房屋的獨占權、優先承租權及購買權、承租人地位的承繼權，按照(zhào)約定期限支付租金、按照(zhào)約定用途使用房屋的義務等。”

　　季立剛表示，通(tōng)過法律明确房屋租賃雙方的權利義務，穩定租賃關系，才能(néng)從根本上(shàng)建立一(yī)個健康可持續的住房租賃市(shì)場，滿足不同群體的住房需求，讓承租人住著(zhe)舒心，出租人租著(zhe)省心。