房子也将有“養老金”了

　　人老了，看(kàn)病的需求增加了，醫療保險就(jiù)派上(shàng)了用場。但如果房子老了、舊了、出問題了，該怎麽辦?近日，住房和城(chéng)鄉建設部黨組書記、部長倪虹在談及深化政銀合作、推動住房和城(chéng)鄉建設事(shì)業高(gāo)質量發展時提出，探索建立房屋養老金制度，爲房屋提供全生(shēng)命周期安全保障。

　　此消息引發了市(shì)場的廣泛關注。那麽，爲什麽要建立房屋養老金制度?這跟以前的住宅專項維修基金有什麽區别?房屋養老金将怎麽收取與使用?記者對此進行了深入采訪。

存量房老化隐患突出

　　房子終究有變老、變舊的時候，屆時如何安全處置可以說關系到(dào)國計民(mín)生(shēng)。“我坐在辦公室裏，每天看(kàn)著(zhe)外面的高(gāo)樓，心想随著(zhe)樓齡增長，這些高(gāo)樓一(yī)旦出現質量問題，維修起來難度該有多(duō)大?玻璃外牆松動掉落、建築結構老化、機電系統老化等，都是未來可能(néng)存在的問題。”清華大學建築系畢業、一(yī)直從事(shì)建築設計工(gōng)作的馮先生(shēng)對記者感慨道。

　　“2022年(nián)長沙自(zì)建房倒塌事(shì)件(jiàn)後，住建部就(jiù)明确提出，要研究建立房屋養老金制度，更好地解決既有房屋維修資金來源問題。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，房屋養老金制度和房屋維修等概念強關聯，被認爲是政府儲備房屋安全資金的一(yī)項制度性安排，提出的背景在于存量房屋老化帶來的安全隐患。

　　2022年(nián)5月(yuè)24日，國務院辦公廳印發了《關于全國自(zì)建房安全專項整治工(gōng)作方案的通(tōng)知》，指出“完善房屋質量安全強制性标準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度”。

　　據記者了解，今年(nián)全國兩會期間，全國人大代表，南(nán)京地鐵集團有限公司黨委書記、董事(shì)長佘才高(gāo)建議建立房屋養老金制度，探索破解房屋安全管理難題。佘才高(gāo)指出：“房屋養老金是對政府儲備房屋安全資金的制度性安排，能(néng)加快排除房屋使用安全隐患，解決曆史遺留問題。”

　　廣東省城(chéng)鄉規劃設計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，随著(zhe)房地産市(shì)場從增量時代進入存量時代，存量房屋老化帶來的安全隐患越來越突出。“在房地産市(shì)場增量時代，住建部門的任務是通(tōng)過建造更多(duō)的房屋，滿足城(chéng)鎮化快速推進過程中急劇擴張的住房需求。到(dào)了存量時代，量的擴張結束了，住建部門的新任務是如何維護房屋，讓業主住得舒适。關注的重點轉到(dào)房屋和社區維護方面，房屋養老金制度就(jiù)提上(shàng)了日程。”

适用範圍更廣

　　目前，商品住宅在交房時都會收取專項維修資金，爲什麽還要建立房屋養老金?對此，業内專家表示，現有住宅專項維修基金并不能(néng)“應修盡修”，難以滿足房屋維修及改造的需求。

　　中國房地産估價師與房地産經紀人學會會長柴強對記者進一(yī)步解釋稱，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業主自(zì)籌資金進行，單個住宅小(xiǎo)區的歸集資金規模一(yī)般僅爲600萬元—900萬元，甚至更低(dī)。随著(zhe)房屋及其附屬設施設備日益老化，維修資金需求逐年(nián)增加，一(yī)些住宅小(xiǎo)區的維修資金正快速減少甚至枯竭，現有的住宅專項維修資金遠遠滿足不了房屋“應修盡修”的需求。柴強表示，通(tōng)過建立房屋養老金制度，可以爲房屋安全管理體系的建立和運轉提供資金保障。

　　北(běi)京金訴律師事(shì)務所主任律師王玉臣在接受記者采訪時表示，房屋養老金制度對于房屋的安全保障來說是一(yī)個有利的支撐，相(xiàng)對專項維修基金而言，房屋養老金制度的适用範圍可能(néng)更爲廣泛。

　　據王玉臣介紹，2000年(nián)左右房屋維修資金歸集政策開始實施，以前的很多(duō)老舊房屋并沒有建立維修資金。住建部的摸底數據顯示，2000年(nián)前建造的房子約30億平方米，按100平米一(yī)套來算(suàn)就(jiù)有3000萬套。如今，這些房屋已進入質量“疲勞期”，房屋養老金的注入可以爲這些房屋的維修、改造等注入一(yī)劑“強心劑”。同時，我國有大量多(duō)種性質的自(zì)建房，并不适用收取專項維修基金，此類房屋的養護與安全保障同樣存在問題，因此，房屋養老金制度可以補充專項維修基金的缺位。

　　另外，在使用範圍方面，王玉臣表示，房屋養老金制度的覆蓋面或将更廣泛。公共維修基金的使用一(yī)般情況下(xià)需要房屋出現問題後由業主共同決定是否使用，且限定了适用範圍。而房屋養老金在探索過程中可能(néng)嘗試擴大使用範圍。首先，可以補充部分老舊小(xiǎo)區、自(zì)建房等在房屋維修資金方面的缺位;其次，在房屋安全風險防範方面，可以以房屋養老金作爲資金來源對房屋進行定期體檢、風險排查、安全檢查等，也可以購買房屋安全綜合保險等，爲房屋安全提供多(duō)方位的保障，減少房屋養老金賬戶的支出壓力;最後，房屋養老金也可以用于老舊小(xiǎo)區的全面升級改造，改善居民(mín)的生(shēng)活環境。

多(duō)途徑籌集資金

　　爲了給房屋提供全生(shēng)命周期安全保障，迫切需要從住宅專項維修資金升級到(dào)房屋養老金，那麽錢從哪裏來?

　　據王玉臣介紹，目前住宅專項維修資金的收取标準爲當地住宅建築安裝工(gōng)程每平方米造價的5%至8%;公有住房的業主按當地房改成本價的2%繳納。售房單位按照(zhào)多(duō)層住宅不低(dī)于售房款的20%、高(gāo)層住宅不低(dī)于售房款的30%，從售房款中一(yī)次性提取住宅專項維修資金。

　　至于房屋養老金的歸集，王玉臣分析建議可以進行多(duō)途徑籌集資金，既可以由業主按一(yī)定比例繳納，并由此開設個人賬戶，便于業主及時了解房屋養老金的收取使用詳情，也可以歸集政府資金，如老舊小(xiǎo)區改造資金等專項資金、在土(tǔ)地出讓金中提取一(yī)定的比例等方式籌集資金。同時，還可以将前述資金合理運作，增值收益後将收益部分一(yī)并歸入房屋養老金賬戶。

　　柴強建議，每年(nián)從當年(nián)土(tǔ)地出讓收入(地價款)或淨收益(出讓收入減去出讓成本)中提取一(yī)定比例，如按照(zhào)土(tǔ)地出讓收入5%以上(shàng)或土(tǔ)地出讓淨收益20%以上(shàng)計提，作爲房屋養老金。“因爲土(tǔ)地出讓收入主要‘來自(zì)于房’，特别是土(tǔ)地增值收益實際上(shàng)主要‘取之于房’，而且通(tōng)過招拍挂出讓方式使得地價在房價中的占比過高(gāo)，擠占了房屋維修更新的必要費用。”柴強表示。