買房能(néng)落戶？ 投資回報高(gāo)？北(běi)京對房地産廣告開出10項禁令

　　中國消費者報報道(記者孫蔚)“項目園林融合了傳統易經風水(shuǐ)，上(shàng)風上(shàng)水(shuǐ)，打造了金、木(mù)、水(shuǐ)、火、土(tǔ)五個别具一(yī)格的園中園”“區域現爲價值窪地，項目高(gāo)回報、穩收益，投資首選，機不可失”“周邊優質教育資源環伺，名牌小(xiǎo)學、中學學區房，讓孩子赢在起跑線”……曾幾何時，這樣的房地産廣告随處可見，用種種話術誘導消費者置業。近日，北(běi)京市(shì)市(shì)場監管局印發了《北(běi)京市(shì)房地産廣告發布指引》(以下(xià)簡稱《指引》)，通(tōng)過發布“負面清單”，明确了房地産廣告内容的十大禁令。

虛假宣傳成投訴重災區

　　虛假或誇大宣傳的房地産廣告曾是引發消費糾紛的主要導火索之一(yī)。在社交平台上(shàng)，記者發現網友(yǒu)們紛紛吐槽表示“比方便面包裝更不可信的，是房地産廣告”“房産中介的嘴，騙人的鬼”“走過最長的路(lù)，就(jiù)是樓盤營銷的套路(lù)”……

　　比如，南(nán)平三迪香頌房地産開發有限公司通(tōng)過微信公衆号、宣傳單、圍擋、展闆、條幅等，發布含“買兩層用三層”“15分鍾通(tōng)達全城(chéng)”“劃片XX小(xiǎo)學”“3—5年(nián)培養期後租金實現跳幅遞增、财富收割機、保值資産”等字樣的廣告，武夷山市(shì)市(shì)場監管局依據《廣告法》第五十五條規定，責令當事(shì)人停止發布廣告，消除不良影響，并處以罰款50萬元。

　　甯波餘姚市(shì)一(yī)家房産中介公司在社交平台發布視頻廣告稱“170平方别墅送超大花園，首付隻要5萬”“聯排别墅55萬特價，地上(shàng)3層地下(xià)2層”“中式合院70萬”，部分樓盤的視頻中還出現“99%餘姚人都喜歡的别墅 送超大花園”等字樣。甯波市(shì)市(shì)場監管局對該公司進行調查，中介公司負責人交代，上(shàng)述廣告宣稱的低(dī)價首付、特價等均爲虛假價格，是公司吸引流量、增加客戶咨詢量的手段。市(shì)場監管部門認爲，該公司的行爲已涉嫌價格欺詐，依據《廣告法》相(xiàng)關規定，責令該公司停止發布廣告，在相(xiàng)應範圍内消除影響，并處以2萬元罰款。

　　記者查閱裁判文書網發現，近年(nián)來各地法院受理因開發商虛假宣傳引發的涉房糾紛案件(jiàn)不勝枚舉。近日，最高(gāo)人民(mín)檢察院“檢護民(mín)生(shēng)”專項行動正式啓動，在11項行動重點中，明确提出要辦好涉房地産糾紛案件(jiàn)。

　　北(běi)京理道律師事(shì)務所主任律師王久成對記者表示，不少房地産廣告在宣傳用語上(shàng)存在“陷阱”，使得消費者被廣告的“美麗承諾”所迷惑。消費者因不合規廣告引發的投訴、争議不計其數。不合規的廣告往往會導緻消費者對商品的真實情況産生(shēng)錯誤認識，這嚴重侵犯了消費者的知情權;也會導緻消費者在信息模糊的狀态下(xià)作出選擇，侵犯了消費者的選擇權、公平交易權。同時，由房地産虛假廣告引發的維權糾紛解決難也是消費者面臨的難題，這種情況下(xià)往往會浪費消費者的時間和金錢，耗費大量精力，甚至訴累纏身。

　　北(běi)京金訴律師事(shì)務所主任律師王玉臣對記者表示，開發商等主體發布違法廣告，結合違法廣告的内容，可能(néng)會造成消費者錢房兩空、房屋價值貶損嚴重、購房目的不能(néng)實現等損失。在實踐中，有的開發商在沒有預售許可證的情況下(xià)就(jiù)對樓盤進行大肆宣傳，簽訂認購書，收取購房款。可能(néng)多(duō)年(nián)後消費者交的購房款早就(jiù)被開發商轉移或消耗殆盡，而消費者購買的房屋卻還沒有完工(gōng)交付，導緻錢房兩空;有的開發商宣傳學區房誘導家長購買，但交房後學區隻是一(yī)句空話，在這種情況下(xià)，雖然消費者可以得到(dào)房子，但是并不能(néng)得到(dào)宣傳承諾的附加價值，購房目的自(zì)然更是不能(néng)實現。由此來看(kàn)，違法廣告無疑會對消費者造成或大或小(xiǎo)的損害。

不得含有“買房能(néng)落戶”等承諾

　　爲充分發揮廣告對房地産市(shì)場的健康引導作用，助力房地産市(shì)場平穩有序發展，《指引》在負面清單部分列出了不得發布廣告的8類房地産項目及10項禁止在房地産廣告中出現的内容，明确要求，在北(běi)京行政區域内發布的房地産廣告均适用該《指引》。

　　其中，8類不得發布廣告的房地産項目包括：在未經依法取得國有土(tǔ)地使用權的土(tǔ)地上(shàng)開發建設的;在未經國家征用的集體所有的土(tǔ)地上(shàng)建設的;司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地産權利的;預售房地産，但未取得該項目預售許可證的;權屬有争議的;違反國家有關規定建設的;不符合工(gōng)程質量标準，經驗收不合格的;法律、行政法規規定禁止的其他情形。

　　10項不得在房地産廣告中出現的内容包括：不得含有将“商業用房”宣傳爲“商品住宅”等虛假或引人誤解的内容;不得含有“房價年(nián)增長XX%以上(shàng)”“年(nián)租金高(gāo)于該地段平均水(shuǐ)平XX%”“投資收益保持在XX%以上(shàng)”等升值或者投資回報的承諾内容;不得含有“XX分鍾到(dào)達某地标建築”“XX分鍾直達國際機場”等項目到(dào)達某一(yī)具體參照(zhào)物(wù)的所需時間表示項目位置的内容;不得違反國家和北(běi)京市(shì)有關價格管理的規定;不得對規劃或者建設中的交通(tōng)、商業、文化教育設施以及其他市(shì)政條件(jiàn)作誤導宣傳;不得含有風水(shuǐ)、占蔔等封建迷信内容，對項目情況進行的說明、渲染;不得出現融資或者變相(xiàng)融資的内容;不得含有“買房能(néng)落戶”等能(néng)夠爲入住者辦理戶口、就(jiù)業、升學等事(shì)項的承諾;不得出現法律、行政法規規定禁止的其他情形。

　　針對明星代言現象，《指引》明确表示，廣告代言人僅能(néng)爲使用過的商品房或其他類型房産或接受過的房地産中介服務作推薦、證明。

　　另外，《指引》要求，房地産廣告發布的房源信息應當真實，面積應當表明爲建築面積或者套内建築面積;項目位置示意圖應當準确、清楚，比例恰當;廣告中涉及内部結構、裝修裝飾的，應當真實、準确;廣告中涉及房地産價格評估的，應當表明評估單位、估價師和評估時間;使用其他數據、統計資料、文摘、引用語的，應當真實、準确，表明出處。

激勵市(shì)場平穩有序發展

　　北(běi)京金訴律師事(shì)務所主任律師王玉臣對記者表示，近年(nián)來，我國房地産行業發展迅猛，雖然目前稍處下(xià)行态勢，但其背後的體量、對于消費者的影響力仍不容小(xiǎo)觑。因此，從規範開發商的宣傳行爲出發，《指引》可以進一(yī)步引導開發商進行合理宣傳，引導消費者理性購房，保障消費者合法權益，更有利于整個房地産市(shì)場長遠平穩健康地發展。

　　王久成也認爲，《指引》從堅持正确導向、内容真實準确、明晰重要信息和主體責任四個方面，細化了房地産廣告發布要求。其适應我國房地産市(shì)場供求關系發生(shēng)重大變化的新形勢，有助于更好地滿足居民(mín)剛性和改善性住房需求，激發廣告市(shì)場和房地産市(shì)場主體活力，助力廣告行業、房地産行業和金融行業的健康發展。

　　近年(nián)來，針對房地産廣告發布及宣傳，相(xiàng)關部門也在加大整治力度。原國家工(gōng)商行政管理總局曾于2015年(nián)底公布了《房地産廣告發布規定》(以下(xià)簡稱《規定》)，後根據2021年(nián)4月(yuè)2日《國家市(shì)場監督管理總局關于廢止和修改部分規章的決定》進行修改。《規定》明确，房地産廣告必須真實、合法、科學、準确，不得欺騙、誤導消費者。房地産廣告中不得含有廣告主能(néng)夠爲入住者辦理戶口、就(jiù)業、升學等事(shì)項的承諾。

　　王玉臣認爲，此次發布的《指引》結合了《城(chéng)市(shì)房地産管理法》《土(tǔ)地管理法》《規定》等法律規定，進一(yī)步細緻規範了北(běi)京市(shì)房地産廣告發布規則，分别明确了廣告主、廣告經營者、廣告代言人、公共場所的管理者或者電信業務經營者、互聯網信息服務提供者發布違法廣告的責任，并制定了負面清單，細化了相(xiàng)關規定，還列舉了如居民(mín)私人及非經營性售房、租房、換房廣告等不适用該指引的情形。因此，該《指引》的出台既明确了房地産廣告發布相(xiàng)關主體的責任，從而可以規範相(xiàng)關責任主體依法發布房地産廣告，促使房地産行業良性發展，又(yòu)可以讓消費者通(tōng)過更加真實的房地産廣告了解意向樓盤、明晰購房需求。兩相(xiàng)結合，能(néng)夠促使房地産行業調節供需、提升開發商的企業形象和可信度，也讓消費者買到(dào)真正滿意的房屋。